看起来只是个面向创业者的「二房东」，这家公司怎么这么值钱？

回答前先纠正一下题主，其实 Wework 在美国的租户除开初创公司，还有很大一部分是自由职业者和小微型企业或大企业的分支机构，这一目标群体的在未来呈现的扩张趋势也是 Wework 能够说服投资人看好其市场前景的一部分（此部分后文详述）。

为什么 Wework 能达到现在将近 170 亿的估值？这其实是一个很大的命题，有很多的咨询和文章都很好的阐述了它如何在初创时的经济萧条期迎合了写字楼市场和劳动力市场双方的需求，又将成功的商业模式迅速扩张。作为一个新兴品牌，Wework 不仅代表着 Coworking（国内一般译作联合办公）的新概念，也是当下共享经济的典型代表。

这一次，我们试着以联合办公从业者的身份，从一些目前还比较少见的角度，针对 Wework 呈现出的财务数据，以及在融资过程中投资人所关注的重点，来做一个分析。

一、财务数据

• 5 年预测

根据 BuzzFeed News 上披露出来的 2014 年 Wework 融资文件中，包含了一项 5 年预测的内容：Wework 期望在 2014 年底达到 7460 万美元的收入和 420 万美元的利润；到 2018 年，公司预计收入 28.6 亿美元，并从中获利 9416 万美元；在此期间，Wework 的会员数量预计从 1.6 万增加到 2.6 万，同时共享办公场所也从 24 升至 376 个。

Wework 用这份预测数据将公司描绘出了一个现象级的发展趋势：利润、会员数量、场所增长都呈现了惊人的增长。 但这种增长其实是基于预估到未来有一个巨大的市场；与此同时，这份资料也揭示出 Wework 依赖了一定的财务处理手段，这些都是非上市公司常用的方法，用来保证其利润率保持在他们需要的水平。

• 会计处理

在 Wework 公开的部分财务数据里可以注意到，Wework 使用了某些特定的会计手法，让房屋租金在短期内看起来非常低，正是因为这些手法，这家公司的 5 年预估数值可能会难以达成。

Wework 是这样操作的：他们不自己持有房产，而是在中央地段与房主签订长期合同。当 2010 年 Wework 开始从事这项业务时，商业地产市场还未从 2008 年的金融危机中恢复；而现在，当这个市场达到了历史最高价格时，Wework 采用了另外一种策略：与房主协商达成一笔可观的优惠。这种优惠，包括了优惠的租金和免费的租期等等，作为交换，Wework 会拿出 20%到 50%的利润与房主分享，然后获得比正常情况更长的租期。

由于非上市公司不会被强制使用 GAAP（标准会计原则）进行记录，跟很多初创公司一样，Wework 的财务报表中，可以避开 GAAP 的严苛规定。诸如在对免费租期的优惠处理上，GAAP 规定了这类优惠是需要拆分到整个租期内进行核算，而 Wework 则是在一开始就计算了所有的优惠。这样一来，当免费租期完结后，费用将会一下子激增。这样的会计手法使得 Wework 能在开始几年获得更高的收入预期。

二、投资人的关注点

风险投资人 Bill Gurley 曾经在一篇文章中写到，企业在融资过程中最重要的一点是“传达的重要性”，“投资人不是单单评价你公司的故事，而是评价你传达这个故事的能力”。 一个公司如果能吸引到年轻人群体，或者发展中国家这类新兴市场，并且传达出一种可以进行规模化扩张的理念，那么这家公司就可以说服潜在投资者将关注点从短期盈利能力中挪开，转而指向潜在市场的巨大规模。 而 Wework 的融资文件绝妙的迎合了这一点。

• Freelancer

虽然在事实上，Wework 是没办法预言未来需求的，估值只是一个关于未来的故事；但在 Wework 的案例中，他是以自己顺应了一个“时代大趋势”作为解释，包括自由职业者在劳动力总数中占比的提升，以及大公司用地需求的萎缩。

“商业地产实际上是一个非常大的资产类别，它在以前主要是迎合了大公司的需求”，一位 Wework 的发言人曾经这么说到，“但如今，现代劳动力趋向于更加独立，伴随而来的也有更加细分的独特需求，主要体现在对于灵活性的偏好，以及对共享空间和服务的期望。他们热衷于在一个更广阔的群体中参与社交并从中获取商业利益，这正是 Wework 所提供的”。

• Welive

另外，作为 Wework 商业地产之外开拓的另一个市场，Welive 将会成为 Wework 接下来行动中的巨大一搏： 这家公司不仅要做联合办公空间，还要做联合租房空间 。WeLive 是 WeWork 尝试推出的为初创公司提供的结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务，于今年 4 月开始在华盛顿特区和纽约开放了 2 个可申请的空间。

Wework 希望 WeLive 能成为自己的一个新的营收增长引擎，创始人 Neumann 告诉投资人他们的共享住房将会在未来的某一天成为比目前共享办公更大的一块业务。在一份面向投资者的文件中显示，WeLive 预计在 2018 年达到 3.4 万会员，69 个地点，贡献整个公司 21%的收入，并带来 6000 万美金的利润。投资人都希望能听到具有说服力的故事，所以公司创始人知道怎么利用现有框架来达成这个目标，“什么需求比工作更大？生活！”

三. 将自己定性为科技公司

一个公司的估值通常基于其营收（目前的盈利能力）及一个市盈率倍数（未来可能会赚多少钱）来计算，科技公司的市盈率倍数会相对较高，这是因为相比于传统的实体制造业来说，科技产品更容易规模化扩张，这也就 Wework 想要把自己定义为一家科技公司的原因。

创始人 Adam Neumann 一直愿意把 Wework 描述为一家在共享经济下，将消费者和办公空间相连接的技术平台；Uber 是目前全球最大的乘车共享平台，但不拥有一辆出租车；Airbnb 是全球最大的住宿共享平台，但旗下没有任何一家酒店。WeWork 也遵循共享经济的定理：它是世界上最大的联合办公公司，却不拥有一处房产。 就像 Uber 和 Airbnb 提供的是一项技术服务一样，WeWork 的主要价值主张是“空间即服务”（Space as a Service，这也是它借鉴了互联网行业 Software as a service 的概念），强调的是可扩展的标准化服务：无论是场地亦或服务，都可按标准的设计或流程规模化复制。

另外 Wework 也传递出要借由科技来实现打造全球创新者社区的理念。比如推出的主要服务于其社区成员的内部 APP，有点像 Facebook 和 Linkedin 的结合体，用户可以发布活动、联系彼此，以及安排会议日程等。而这项移动 APP 技术的发展，也被认为点燃了 WeWork 的生态系统，WeWork 也正是以其品牌中所宣扬的价值吸引着新生代劳动群体，构建了在线上的和物理的社交网络。

以上也只是几点不太全面的分析和解释，估值一家公司的因素有很多方面，Wework 在联合办公领域内集合了很多让投资人认为可观的因素，它们之间其实是相互作用和补充的。基于目前我们的理解和认识，就先回答到这里。随着这个领域的不断发展，我们肯定还会有新的认识，到时候再继续分析它。

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文章参考： WeWork Used These Documents To Convince Investors It's Worth Billions