房价、位置、大小...湾区办公场地难题，本文将为你一一解答

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　　编者注：本文作者是 Kim-Mai Cutler 和 Justin Bedecarre。Kim-Mai 是 Initialized Capital 的运营合作伙伴，Justin 是房地产中间商 HelloOffice 和 42Floors 的创始人兼 CEO.

　　我非常喜欢关注湾区（Bay Area）的房地产及技术发展信息——无论是住宅楼还是商用楼。Justin Bedecarre 已经在商业地产领域工作了将近十年时间，他同时也是商业地产中间商 HelloOffiice 的创始人。在此我们一同对 2017 年办公楼地产市场的发展情况进行了探讨。

　　Kim-Mai：先谈谈你们公司？

　　Justin：我们公司的目标就是用更便捷的方式帮助客户寻找办公场所。我们已经用新的平台替换了原有的所有 PDF、电子表格以及其他的文书工作，这个平台不仅能够整合客户的所有信息，而且可以管理整个交易过程。要知道，我们不仅是房地产中介，而且也是一家创企，我们会设身处地为顾客着想。

　　Kim-Mai：可以举个例子吗？

　　Justin：比如说你是一家在B轮融资中获得了 2000 万美元的创企，需要将办公地的空间从 5000 平方英尺扩大到 2 万。无论能不能招到这么多员工，这个办公场所最好能够容纳 200 人，然后你可以考虑在 18-24 月后将这个地方转租。

　　按现在的市场行情来看，如果你想要签订一份 5 年的租房契约，那么至少每年要花费 150 万美元的房租。假如碰巧你的公司在盈利方面存在问题，需要继续融资来缴纳租金，那么你还需要支付高达 100 万的保证金。这样算下来，你几乎一半的B轮融资资金都用来支付房租了。

　　Kim-Mai：既然对于“短命”的科技创企来说，5 年时间似乎太长了，那么为什么市场上还会有 5 年期租约的存在呢？

　　Justin：这对于创企来说的确是没有什么好处的，他们大都不会进行这样的交易。所以就现阶段来看，除非出现一个新机遇，不然这种长期租约是没有什么实际意义的。不过，我们总得从长远的角度考虑问题。

　　对于房东来说，租户变更的成本和房屋的空档期都会造成利益损失——这种损失在遇到房屋修缮、改造等问题时就会更大，比如加州新颁布的能效法规 Title 24 就会增加房屋的建设成本，平均每平方英尺要额外支付 25 美元。

　　而对于房屋经理人来说，长期性就更为重要。况且，在考虑到高昂租金的情况下，5 年似乎也不是那么长。纽约的租约一般都是以 10 年签的。

　　这些商品楼的购买和销售都是以长期租约为主要目的，而且目前租金已经到达了市场价格的顶峰，正常情况下是不会再涨的。

　　Kim-Mai：你怎么知道我们目前的价格已达到市场顶峰了呢？创始人们应该怎么根据这一情形做出规划？

　　Justin：在 2016 年的大部分时间里，租金都保持在一个比较平稳的水平。最高纪录出现在 2015 年的第三季度，当时这里的租金约为每平方英尺 72 美元。不过我认为，这个数据还要根据所租办公地的具体位置、环境等区别对待。另外值得注意的是，2016 年转租行为非常普遍。

　　Kim-Mai：假设市场租金达到峰值，但是之后下降的话我们该怎么办？就像之前的互联网泡沫那样，我们该如何应对呢？

　　Justin：我们也会经常讨论这个问题，但我认为情况会有所不同。我们公司的很多用户虽然难以盈利，但他们总会想到解决问题的方法，而且房东们也不会像 2000 年那样看待自己的财产了。所以说，即使楼市走低，结局也会有所不同。

　　Kim-Mai：大约有 3 万名职员需要办公场地，但明年我们将只提供 3200 处可租场地，而到 2018 年又会降至 2500 处。新项目的申请数量也达到了四年来的最低水平，这是因为开发商希望对客户的支付能力以及租用需求有清晰的了解。但据可靠的调查研究表明，这种做法成本很高，所以从财政方面来看不具有可行性。土地所有者不会以那样的价格水平将土地卖给开发商，而开发商也不愿意分摊额外的成本。这种做法会让金融监事会陷入两难的境地。如果他们将原有 25% 的可购性门槛调低，这将在政治方面对他们造成很不好的影响。然而，这并不能完全否认这一做法的实施性，毕竟，根据加州的有关法律，他们可以对相关各方给予奖励已达成自己的目的。

　　Justin：在旧金山生活和工作的成本都太高了，但这并不会让人们住到周边的城市然后往返上班，而会让那些创企选择其他州去办公。

　　Kim-Mai：并不是每家科技公司都需要选择湾区——毕竟美国有那么多城市可供选择。创企大可将公司那些中等收入的工作部门——比如销售和账户管理——搬到像 Phoenix 这样成本较低的城市，而将行政部门和高精尖的技术部门留在湾区。不过这样会加剧本地区中产阶级的流失。

　　Justin：的确是这样，基本每家公司都在采用这样的做法。Gusto 就在向丹佛迁移，Thumbtack 在盐湖城设立了办公室，Metromile 也在向亚利桑那州的 Tempe 转移。

　　Kim-Mai：租金过高的原因会不会是因为像 Google、Facebook、Apple 这样的大公司占据了太多的办公空间？比如说，Palo Alto 的租金竟然要超过每平方英尺 100 美元，这要比旧金山的房价高多了。

　　Justin：三大全美商业地产价格最高的街道中有两条都在湾区。一个是 Menlo Park 的 Sand Hill Road，另一处是 Palo Alto 的 Hamiton Avenue。Facebook 和 Palantir 成为了仅有的 2 家能够在短时间内达到如此规模的新公司。当然，在 Palo Alto 还有一些其他的小公司，比如 SurveyMonkey。不过，在硅谷还有足够的空间供新的创企使用。我认为供给方面并不存在问题，只是现在的公司似乎越来越不愿意在硅谷办公。

　　Kim-Mai：你认为在 2016 年办公室出租交易中最大的是哪一笔？

　　Justin：那应该就是 Twitter 的那笔交易了：它将一栋还没开建的办公楼中 18.5 万平方英尺的区域转租了出去。Twitter 的办公空间很快就被 NerdWallet 和 Thumbtack“哄抢一空”——这是市场良好运行的一个很好的例子，这些公司能够充分利用这种“拎包入住”的“精装房”作为自己的发展基地。

　　Charles Schwab 的那笔交易也值得一提：他们考虑过是否应该迁移到其他较为便宜的市场中去发展，但最终还是租下了 211 Main 上 40 万平方英尺的办公空间。

　　Kim-Mai：Uber 在房地产领域的力量也不可小觑。Lane Partners 在 2014 年以 2500 万美元的价格购买了 19th Street BART（Bay Area Rapid Transit，旧金山湾区捷运系统）的 Sears，后又花费 4000 万美元用于整修，在 2015 年以 1.235 亿美元的价格卖给了 Uber。Lane Partners 还公布了一项交易，面积达 130 万平方英尺，是 Uber 大楼的 3 倍，离它只有一个街区的距离。

　　Justin:奥克兰的办公空间空置率只有5%，简直供不应求。

　　Kim-Mai：奥克兰的确有很多办公空间项目申请，但好像没有几栋是在建的。

　　Justin：这是因为在奥克兰建楼成本太高了——就和在旧金山一样，但是租金却比旧金山低很多。还有很多宏观层面的问题需要考虑：当人们负担不起这里的生活时，旧金山还会像原来那样有吸引力吗？交通系统的完善也对房地产行业有着很大的影响。能想象吗？在有越来越多的人涌入城市的同时，我们还在使用 50 年前的交通系统和停车设施。我很期待看见交通在下一个发展周期中的转变。

　　Kim-Mai：如果你是一位正打算扩大办公空间的创始人，你会怎么做？

　　Justin：每次一提到那些想要扩大办公空间的创企，我就会想到寄生蟹。你现在寄居的螺壳在两年后肯定不再会属于你。所以要在有限的时间内充分利用属于你的“螺壳”，并节省开支投资于更为重要的方面。

　　Kim-Mai：那如果你正在缩小公司的规模呢？

　　Justin：如果公司想要缩小规模，那就得对现有的办公空间进行有效规划。尽量减少损失，并果断进入下一个环节。当然，转租也是一个不错的选择。只要你的办公空间足够有吸引力，有的是公司眼馋。

　　Kim-Mai：对于那些在搜寻合适办公场所的创始人们，你有哪些建议呢？

　　Justin：一定要用充足的时间来做这件事情。如果你想找一个 2500 平方英尺左右或者 5000 平方英尺以上的办公空间，那么你至少要用 3 个月的时间去搜索比较。有的人把这个时间缩短到几个星期，如果后来又不满意，那就得再经历这样的一个周期，原先看到的满意的办公楼可能被别人捷足先登了。还有更甚者，只用两个星期就能拍定，但随之而来的肯定是与中间商反复的协商交涉，甚至可能连网络和家具都得自己搞定。

　　还有一件最重要的事情就是对未来 18-24 个月中的员工总数有个大概的把握。对于一般的创企来说，这个数量是很容易预测的。我估计一个 100 平方英尺左右的办公空间就足够用了，

　　Kim-Mai：办公空间对企业文化有什么影响呢？

　　Justin：我们经常会想，从工程到销售再到运营，整个团队的发展动力究竟是什么呢？有些工程师独来独往，而有的又善于合作。作为领导者，你必须要考虑怎样才能让你的员工相互影响、共同提高，这也就是你需要打造的一种工作环境。“平衡”是一个十分关键的要素。员工们最常抱怨的两件事就是洗手间太少和会议室不够用，所以你要认真规划电话间、小型会面室和会议室的数量。如果你的企业文化很重视集体聚餐，那你可能需要考虑温馨的餐厅。

　　Kim-Mai：你对 2017 年有哪些预测呢？

　　Justin：我不知道这是不是有点逃避现实的意味，但我还是想说：我认为 2017 年的发展状况会十分平稳。